Что будет с ценами на недвижимость в Казахстане?

Как реагирует рынок жилья РК на ситуацию в мире? 

Многие продавцы на первичном рынке подняли цены на 5-7%. А некоторые застройщики РК остановили продажи квартир и пересматривает стоимость проектов. 

Причина — падение тенге и связанные с этим риски строительных компаний, прокомментировал президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков. Он добавил, что гражданским законодательством установлены случаи, при которых в уже заключенный сторонами договор могут быть внесены изменения.

«Большинство договоров, заключаемых с застройщиками, содержат условия о возможности изменения установленной договором цены в случае девальвации/иных изменений на финансовом рынке выше определенного уровня, который устанавливается по соглашению сторон. В этой связи предполагается, что большинство изменений в части оплаты будут внесены всё-таки в соответствии с условиями самих договоров», — отметил глава ассоциации.

Будут ли цены расти?

Объективный прогноз на рынке сегодня ни один эксперт дать не сможет, так как мы во многом зависим от геополитической ситуации в мире, отмечает Асет Жандильдин. Все зависит от того, как быстро стабилизируется ситуация, как пройдут переговоры и т.д. 

Крайне сомневаюсь, что нацвалюта вернется на прежнюю отметку в 425 тенге за доллар. Поэтому вполне вероятно дальнейшее удорожание на рынке, так как многие ориентируются на курс доллара. Это касается, конечно, и застройщиков. Хотя не все стройматериалы в РК привозные. Но в ближайшей перспективе мы ожидаем, что цены повысятся именно на вторичке на 15% с коридором +-2-3%.

Нам подняли ставку кредитования, людям дали компенсацию по депозитам. Это все не просто так, поэтому удешевления в ближайшее время ожидать не стоит, — считает эксперт. 

У сложившейся геополитической ситуации есть и другая сторона: антироссийские санкций, которые последовали за военными действиями РФ на Украине закрыли доступ к международным рынкам. И многие местные компании решились на релокацию бизнеса, в том числе и в Казахстан. Вполне вероятно, что из-за этого в РК вырастет спрос на недвижимость. Причем не только офисную – всем переехавшим специалистам нужно будет где-то жить.

Однако в госсекторе уверены, что стоимость жилья в ближайшей перспективе дорожать не будет. В частности, так считает председатель Агентства по защите конкуренции Серик Жумангарин.

Я не думаю, что цены будут сильно расти, потому что в любом случае это связано с покупательной способностью населения,  —  сказал чиновник в кулуарах мажилиса, отвечая на вопросы журналистов.

Он напомнил, что в 2021 году на рынке жилья был всплеск цен, связанный с появлением дополнительных источников финансирования (имея в виду реформу в сфере расходования пенсионных накоплений). Но цены тогда удалось снизить в связи с подписанным меморандумом между антимонопольным ведомством и строительными компаниями. Снижение составило 3-20%.

Сейчас на этом рынке, по словам Жумангарина, все будет зависеть от текущей экономической ситуации. Глава ведомства также ответил на вопросы о спекуляциях с ценами на стройматериалы:

«На данный момент мы проводим расследования. Допустим, по арматуре – это достаточно важная единица в строительном производстве. В марте завершили расследование в отношении нескольких цементных заводов. Я провел согласительную комиссию по производителям кирпича. На постоянном контроле находится этот рынок», —  резюмировал он.

Есть ли пузырь на рынке жилья?

Несмотря на всю работу госорганов, цены на жилье в Казахстане продолжают расти.

Так, согласно, по  данным БНС АСПиР, в феврале 2022 года цены на новое жилье подорожали следующим образом:

• Перепродажа благоустроенного жилья +5,5%;
• Продажа нового жилья +0,4%;
• Арендная плата за благоустроенное жилье +0,6%.

За год (февраль 2022 г. к февралю 2021 г.) цены на вторичном рынке повысились на 24,5%, продажи нового жилья – на 14,6%. Арендная плата за стала выше на 19,1%. Тогда как официальная инфляция за прошлый год составила 8,4%.

При этом с 2012 года накопленный рост цен на вторичное жилье и аренду жилья превысил накопленную за этот же период потребительскую инфляцию. А резкое удорожание нового жилья с августа 2021 года пенсионной реформы продолжает наращивать разрыв с накопленной инфляцией, указывают аналитики Telegram-канала TENGENOMIKA экономиста Галымжана Айтказина.

Это означает, что стоимость жилья в стране дорожает непропорционально росту цен в других сферах экономики, что может указывать на наличие пузыря на рынке недвижимости. А пузыри, как правило, имеют свойство лопаться. Вопрос только в том, когда это произойдет.

Так, долгосрочный рост цен на вторичное жилье опережает накопленную с 2012 года инфляцию в Казахстане на 76 процентных пункта (пп), аренда жилья – на 23 пп, а долгосрочная скорость удорожания нового жилья существенно увеличила отрыв от накопленной инфляции, а именно до 7 пп. Для сравнения, еще в августе прошлого года долгосрочный рост цен на новое жилье был ниже накопленной инфляции на 1 пп:

Тем временем, казахстанцы продолжают активно покупать и продать жилье. Подогревает рынок и заявление властей об увеличении порога достаточности для снятия пенсионных накоплений в 2022 году, которое было отложено до апреля текущего года. Всего, по данным на 1 февраля 2022 года вкладчики ЕНПФ сняли 2,5 трлн тенге для улучшения жилищных условий. За это время ЕНПФ было исполнено 781,7 тыс. заявлений. 

Так, количество операций купли-продажи жилья в Казахстане за январь-февраль 2022 года к аналогичному периоду предыдущего года выросло на 17,8%, с резким ростом в феврале на 39,6% к предыдущему месяцу. Самые активные покупатели в Карагандинской области  —  здесь только за февраль было осуществлено 6 991 сделок по купле-продаже жилья. За ним идут город Алматы и Нур-Султан (6 547 и 5 907 сделок соответственно).

Эти цифры в очередной раз подтверждают одно: перегретый пенсионными излишками с одной стороны и льготными государственными программами и госбанком с другой стороны, спрос ускоряет дальнейший рост цен на жилую недвижимость в Казахстане, в результате чего сокращается общая доступность жилья для широких слоев населения. Таким образом, можно констатировать, что надувание мегапузыря уже свершилось,  —  резюмируют эксперты канала tengenomika.

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость  —  довольно популярный вид вложений среди казахстанцев. А действительно ли хорошая идея вкладывать в квадратные метры?

Недвижимость не представляет никакой ценности как актив. В лучшем случае, это лишь средство сбережения ценности, считает финансовый аналитик и автор Telegram-канала @livebullion Виталий Кин.

Индекс цен на недвижимость на «Крыше» показывает, что цена на жилье в Алматы в долларах снизилась на 1% за 6 месяцев. А в тенге жилье выросло на 17% (прим. ред.  —  на начало марта 2022 года). 

За тот же период, курс тенге обесценился на 23%. Себестоимость материалов выросла по причине инфляции и импорта дорогих строительных материалов, отсюда объясняется рост цен на жилье в тенге,  —  пишет аналитик.

Недостаточно просто смотреть на график «Крыши» или читать разные новости. Чтобы увидеть действительное положение дел стоит вникать глубже, советует эксперт.

«Имейте в виду, что цена на жилье в Алматы росла в среднем на 5% в год между 2008-2022, а в долларах и вовсе теряла 5% ежегодно. Это значит, что недвижимость систематично обесценивалась в среднем на 2,5% ежегодно с учетом средней инфляции 7,5%.

Реальная отрицательная доходность на недвижимость в 2,5% в год означает, что стоимость жилья обесценилась на 41% между 2008-2022 годами»,  —  поясняет он.

Кроме того, стоит помнить, что индекс «Крыши» составлен на основе цены предложения, где каждый продавец хочет получить максимальную цену при обмене жилья на деньги. 

Известно, что недвижимость обладает низкой ликвидностью и владелец не откажется от жилья так просто. Он будет стараться удержать завышенную цену, якобы основываться на рыночных условиях. Поэтому цены на рынке не всегда объективно отражают равновесную цену спроса и предложения, указывает Виталий Кин. 

Так что, все-таки, делать?

Здесь нужно отталкиваться от потребности покупателей, считает Асет Жандильдин.

«Если мы, к примеру, мы говорим о семье, где двое взрослых и четверо детей, которые живут в двухкомнатной квартире, то, естественно, им не стоит медлить. В таком случае нужно как можно быстрее расширяться и покупать новое жилье, чтобы дети могли жить в приемлемых для них условиях.

Если человек хочет вложить в недвижимость, для того чтобы зарабатывать на ней или в дальнейшем ее продать и получить какие-то дивиденды, то тоже лучше делать это сейчас. 

Как показывает практика, моменты когда тенге к доллару откатывался обратно и следовательно, происходило удешевление на рынке происходили крайне редко и небольшими всплесками. Поэтому нет смысла надеяться на это. Если брать ипотеку, то тоже лучше делать это сейчас, пока у нас еще понятные ставки по кредитам»,  — советует эксперт.

Риелтор рекомендует тем, кто нацелен на покупку или продажу жилья не брать во внимание нынешнюю ситуацию и искать наилучшие варианты по своим средствам.