Ипотеканы уақытынан бұрын қалай жабуға болады: мерзімін немесе төлемді қысқарту керек пе?
Үй үшін несие алған азаматтар оны тезірек жабуды ойлайды. Бірақ бұл бәріне тиімді бола ма? Біз Отбасы банктің кеңесшісі Айсәуле Бөкенбайқызымен сұхбаттасып, ипотеканы ерте жабудың тиімді-тиімсіз тұсын біліп қайттық.
2021 жылғы 1 қыркүйектегі жағдай бойынша Қазақстанда ипотекалық несие портфелі 2,8 триллион теңге немесе экономикаға берілген несиелердің 17%-ы болды. Бұл туралы Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі хабарлады.
Жыл басынан бері ипотекалық несиелер 2020 жылмен салыстырғанда 14,6%-дан 18,1%-ға өсті. Ипотекалық портфельдің жалпы көлеміндегі ең үлкен үлесті Отбасы Банкі (58%), Сбербанк (17%), Центр Кредит банкі (13%) алады. Ипотекалық несиені негізінен еліміздің ірі қалалары – Алматы (23,2%) мен Нұр-Сұлтан (28,6%) тұрғындары алған.
— Айсәуле, айтыңызшы, қазір азаматтар үйдің несиесін қандай жүйе бойынша төлеп жүр?
— Ипотека алмас бұрын азаматтар банктің шарттарымен міндетті түрде танысуы керек. Оның ішінде жалпы алып жатқан соманың қанша уақытқа, қалай бөлінгенін, үстіне қосылған банктің пайызын, жылда берілетін сыйақы көлемін, несиені қандай тәсілмен төлейтінін зерттеп, түсініп алғаны дұрыс. Бұл өте маңызды. Себебі қарыз алушының сол ақшаны ішінара немесе уақытынан бұрын төлеу құқығы бар ма, жоқ па, қарызды қанша уақыттан соң толық төлей алады, қандай міндеттері бар, міндеттерді орындамаған жағдайда не болады деген сансыз сауалға әр банк өзінше шарт қояды. Ал төлеу тәсілін азамат өзі таңдай алады.
Аннуитет деген тәсіл бар. Ай сайынғы төлем сомасы аннуитет бойынша тепе-тең есептеледі, яғни несие алған азамат әр ай сайын бірдей соманы банкке құйып отырады. Дегенмен ай сайынғы төлем екі сомадан тұрады: біріншісі — негізгі қарыз, ал екіншісі — банктің үстемақысы.
Төлем бірдей таратылса да, ай сайын оның ішіндегі негізгі қарыз бен банктің үстемақысының көлемі өзгеріп отырады. Егер азамат дәл осы төлем тәсілін таңдаса, алғашқы жылдары негізгі қарыздан бұрын банкке беретін пайызын, яғни үстемақысын көбірек төлейді. Бірте-бірте, пайыз сомасы азайып, негізгі қарыздың ай сайынғы төлемдегі үлесі сәл өсіп отырады. Мысалы, адам айына үйдің несиесіне 100 мың теңге салса, бастапқы жылдары оның 80%-і банктің үстемақысына, қалған 20%-і негізгі қарызды қайтаруға кетеді. Одан кейінгі жылдары керісінше қарызды көбірек өтеп, пайыз төлемі азаяды.
Аннуитеттен басқа да өтеу әдісі бар. Ол — тең үлестірілген төлемдер (платежи равными долями, дифференциалды төлем). Бұл жағдайда ай сайын төлейтін соманың өзі үнемі өзгеріп отырады. Себебі бұл тәсіл бойынша ең әуелі негізгі қарыз несиенің мерзіміне (қанша ай) тепе-тең бөлінеді, содан кейін барып оның үстіне төленетін үстемақы есептеліп, қосылады.
Мысалы, бір кісі 15 000 000 теңгеге несие алса, айталық, бірінші айда ол 100 мың төлейді. Сол бір айлық төлемнің шамамен 60%-і — негізгі қарыз, 40%-і – банктің үстемақысы болсын дейік. Клиент негізгі қарыздың 60 мыңын төлегеннен кейін, келесі айда пайыз 14 940 000 теңгеден алынады, яғни пайыздың сомасы азаяды.
Осыған байланысты айлық төлемнің көлемі азайып, өзгеріп отыр. Бұл тәсілдің қиын тұсы — алғашқы айлардағы төлемнің мөлшері сіздің қалтаңызға сай болмауы мүмкін, сондықтан көп адамдар аннуитетке келіседі.
Тіпті кей банкте ұзақ уақытқа алынған несиенің аннуитет кестесіне қарасаңыз, алғашқы 8-10 жылғы төлемдерде пайыз сомасының үлесі көп екенін, ал негізгі қарыздың өтелуі аз екенін көресіз. Сонда осындай кесте бойынша сіз шамамен кейінгі 10 жылда ғана негізгі қарызды өтей бастайсыз. Бар ақшаныз әуелі банктің пайызына кетеді. Несиені рәсімдемес бұрын қандай шарттарға қол қойып жатқаныңызға мұқият болыңыз.
Ипотеканың өзі – үлкен жауапкершілік. Ол «Смартфон аламын, тоңазытқыш аламын деп» рәсімдей салатын тұтынушының несиесі емес. Ол – сіздің баспанаңыз. Мұндай несие алған адамның тұрақты жұмысы, уақытылы алатын жалақысы болуы керек және бұл өте маңызды.
— Кімдерге және қай жағдайда ипотеканы уақытынан бұрын жабу тиімді?
— Әрине, алғашқы жылдары көбірек ақша салып тастаған дұрыс. Одан бұрын алғашқы жарнаны көбірек жинаса, құба-құп. Жалпы ипотеканы уақытынан бұрын төлеген жөн болады. Бірақ әр банктің өз ережесі болғандықтан қарыз алған жеріңіздің шартымен танысып алуыңыз керек.
Ипотеканы уақытынан бұрын жабу тиімді ме әлде тиімсіз бола ма, ол — сол адамның несиені қашан, қанша уақытқа алғанына да байланысты. Көбіне үйдің несиесі 10-25 жыл уақытқа беріледі. Егер адам 20 жылға ипотека рәсімдеп, оның алғашқы 8 жылдық төлемін өтеп қойған болса, онда қалған уақытта негізгі қарызды төлейді. Бәрін салыстырмалы түрде айта аламыз. Клиент несиесін уақытынан бұрын жапқаны жақсы.
Ал егер адам несиесін 10-12 жылдан соң жабуды ойласа, қаражат жинап жүрсе, онда мен сол ақшаны басқа үйдің алғашқы жарнасына салуды ұсынар едім. Себебі алғашқы 10 жылда адам банк пайызының көп бөлігін төлеп тастайды да, арғы жағында негізгі қарыз ғана қалады. Бұл – бір мәселе.
Екінші мәселе, банктердің шартымен танысып, негізгі борышты мерзімінен бұрын ішінара немесе толық өтеуге қай уақытта мүмкіндік болатынына қарау керек. Несиені ішінара жабу дегеніміз – әр уақытта мүмкіндігінше қосымша қаражат құйып отыру.
Кей банкте бір жылға дейін барлық соманы төлеп тастауға болады. Ал біздің Отбасы банкінде 6 айдан соң айыппұлсыз төлеуге мүмкіндік бар. Егер клиент жалпы кредитті 6 айда төлеп тастаймын десе, 1% айыппұл алынады. Ал 6 айды өткізіп барып, төлейтін болса, ешқандай айыппұл жоқ. Ипотеканы уақытынан бұрын өтемей тұрып осындай шарттарға назар аудару керек.
Ішінара төлеу туралы бекер айтпадым. Өйткені оның да тиімді жағы бар. Клиент ай сайын 300-400 мың теңге табады делік. Оның 100 мың теңгесі ай сайынғы несиеге жұмсалады. Басқа да қажетіне ақшасы жетіп, соның бәрінен тағы 100 мың теңгедей артылса, оны да жинап-жинап, ішінара төлеуіне болады. Сонда жалпы қарыздан ертерек құтылады.
Үшінші мәселе. Қарызды уақытынан бұрын өтемей тұрып, салынған алғашқы жарнаға да мән беру керек. Адам үйдің алғашқы жарнасына неғұрлым көп салса, соғұрлым несие де, банкке төлейтін пайызы да аз болады. Сондықтан мүмкіндігінше көбірек ақша жинап, алғашқы жарнаны көбейтіп барып үй алған дұрыс. Бұл — азаматтар үшін тиімді жол.
Кей банкте ішінара жабуға минимал сома – оның ай сайынғы төлемінің 4-5-іне тең болуы керек. Мысалы, адамның айына төлейтіні 150 мың болса, ең аз дегенде, ол 600 мың теңгені әкелсе ғана (150 мың х 4 ай), ішінара жабуға рұқсат беріледі. Әр банктің өз ережесі, шарттары, тиімді ұсынысы бар.
Ал біздің Отбасы банкінде несиені уақытынан бұрын ішінара жабуға ең төменгі сома – 50 мың теңге белгіленген. Несиені ерте жапқысы келетін адам айына осынша соманы қосымша салуына болады. Жалпы 50 мың теңгеден үлкен сома жиналуы қиын. Егер клиенттің табысы жетіп тұрса, біз көбірек төлеп отыруға кеңес береміз. Өйткені 50 мың теңгені салғаннан жалпы қарыз айтарлықтай өзгере қоймайды.
— Ипотека рәсімдегенде тағы не нәрсеге мән беру керек?
— Қарыз берген банкте қайта қаржыландыру (рефинансирование) болуы да — маңызды жайт. Несие алған банкіңіздің ережесі жылда өзгеріп жатса немесе басқа ұйымдардың үстемақысы аз екенін естісеңіз, қайта қаржыландыруға мүмкіндік болуы керек. Несиеге үй алу 5-6 айда жаба салатын кішкентай кредит емес. Адамдар 25 жылға дейін үйдің несиесін алады. Оның ақысын да, пайызын да ай сайын тірнектеп жинаған ақшасымен өтейді.
Сол себепті айтарым — басқа банктерден алынған ипотеканы мерзімінен бұрын бастапқы жылдарда ішінара жапқан тиімді. Шамамен алғашқы 5-10 жылда. Бірақ банктің пайызын емес, үйдің қарызын төлегеніңіз дұрыс. Ол үшін алғашқы жарнаны 50%-ке жеткізіп барып үй алсаңыз, тиімді болады.
Жалпы үй алмас бұрын бірнеше банктің ережесімен, бағдарламасымен танысуға кеңес беремін. Адам ерінбей ізденіп, сұрап, өзіне ыңғайлы банкті таңдауы керек.
— Кредитті, ипотеканы уақытынан бұрын жабу үшін клиенттер нені білгені жөн?
— Неліктен банктің шарттарымен, төлем жасау кестесімен дұрыстап танысу туралы қайта-қайта айтып жатырмын? Себебі кейбірі ай сайын несиені төлеп жүрсе де, негізгі қарызды жауып жатыр ма, әлде банктің пайызын төлеп жатыр ма — нақтысын білмейді. Сондықтан төлем кестесін мұқият қарап, түсініп алу керек. Әуелі адам «Алғашқы үш жылда банктің пайызын қаншалықты төлей аламын?», «Төлемнің қанша бөлігі негізгі қарызды төлеуге кетіп жатыр?» деген сияқты сұрақтарға жауап беріп, мұқият есептеп алуы керек.
Клиент Отбасы банктегі несиені уақытынан бұрын жапқысы келсе, ешқайда бармай-ақ, оны смартфондағы қолданба арқылы жасай алады. Ол үшін «Несиені мерзімінен бұрын өтеу» батырмасы арқылы операция жасау керек. Салғыңыз келген соманы саласыз да, өзіңізге жаңа график шығарып аласыз. Мұндай операция жасау үшін бұрынғыдай банкке өтініш жазып, кеңесшісіне ескертудің қажеті жоқ.
Қазақстан нарығындағы үй сатып алуға несие рәсімдейтін банктердің қатарында ең тиімдісі Отбасы банкі десем, қателеспеймін. Екінші деңгейлі банктермен салыстырғанда біздің жүйе өзгеше. Үстемақы басқалармен салыстырғанда аз, жылда мемлекеттен берілетін сыйақы бар. Жалпы адамның мүмкіндігіне қарай ұсыныстар жетеді.
Өкінішке қарай, азаматтарымыз «Тезірек үй алайыншы» деп, жылына, пайызына, шарттарына қарамай, несиені рәсімдейді. Қаржы жағынан сауат жетпейді.
Айта кететін нәрсе, желтоқсанның 31-іне дейін біздің салымшылар немесе енді шот ашып жатқан адамдар депозитіне 583 400 теңге салса (200АЕК), 2022 жылы 15 ақпанға дейін 116 680 теңге мемлекеттік сыйақы алады. Видео арқылы кеңесшімен сөйлесіп отырып, депозит ашуға да болады. Сонда сол кеңесші үй алғанға дейін де, кейін де кеңес беріп, сүйемелдеп отырады.